Nieuwe regels mede-eigendom moeten ruzies in appartement vermijden

22 - 06 - 2018

Eigenaars van een appartement bezitten niet alleen hun eigen ruimtes, maar ook een deeltje van de trappenhal, de lift en de tuin. Helaas verlopen de beslissingen over die gemeenschappelijke delen niet altijd vlekkeloos. Het beheer van de gemeenschappelijke delen wordt geregeld door het appartementsrecht, officieel de wet op de gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen gebouwen.

Een hervorming van het appartementsrecht moet weldra soelaas brengen. De hervorming van de wet op de mede-eigendom treedt op 1 januari 2019 in werking.

Welke veranderingen staan op stapel?

Vlotter beslissen

De jaarlijkse algemene vergadering van de mede-eigenaars is de centrale plaats om beslissingen te nemen. Afhankelijk van waarover beslist wordt, moet een minimumaandeel van de mede-eigenaars akkoord gaan. Aan die vereiste meerderheden wordt gesleuteld om makkelijker beslissingen te kunnen nemen.

De vereiste driekwartmeerderheid voor werken in de gemene delen wordt naar twee derde verlaagd. Voor wettelijk verplichte werken om te voldoen aan de isolatienormen of aan de eisen voor de brandveiligheid en de liftinstallatie wordt de vereiste meerderheid verlaagd van drie vierde naar een gewone meerderheid van meer dan 50 procent. Voor andere beslissingen blijft de viervijfdemeerderheid vereist.

Eén eigenaar kan heropbouw niet altijd meer verhinderen

In België is meer dan twee derde van de appartementen ouder dan 35 jaar. Oude appartementen kunnen in zo’n lamentabele staat zijn dat een afbraak en heropbouw voordeliger is dan een doorgedreven renovatie. Vandaag kan dat alleen als alle eigenaars het daarover unaniem eens zijn. In de toekomst zal een viervijfde meerderheid volstaan, op voorwaarde dat de afbraak nodig is voor de hygiëne of de veiligheid van het gebouw of als de kostprijs van een renovatie buitensporig is. Het is aan de vrederechter om te oordelen of kosten buitensporig zijn. Er is wel een waarborg voor eigenaars die niet instemmen.

Flexibele statuten tijdens de bouwfase

Een nieuwbouw loopt niet altijd zoals gepland: er kunnen zich zowel onverwachte problemen als opportuniteiten voordoen. Zo kan tijdens de bouw blijken dat de ruimte in de garage te nauw is om alle geplande parkeerplaatsen te realiseren, of is er net ruimte voor extra parkeerplaatsen.

In de nieuwe wetgeving krijgen de projectontwikkelaars de bevoegdheid om tot de voorlopige oplevering de noodzakelijk geworden veranderingen door te voeren onder voorwaarde dat de wijziging niet raakt aan de privédelen van het project en dat ze voor de eigenaars geen extra kosten meebrengt.

Niet noodzakelijk alle eigenaars beslissen

Woont u in een groot project met verschillende gebouwen? Het is niet nodig dat alle mede-eigenaars beslissen over iets wat alleen de eigenaars in één gebouw aanbelangt.

Wie betaalt, beslist

Een andere nieuwigheid is het principe dat de mede-eigenaars die de kosten betalen alleen kunnen beslissen. Zo kan in de statuten vastgelegd zijn dat eigenaars op het gelijkvloers niet meebetalen voor de kosten van de lift. Of dat de eigenaars van het gelijkvloers de tuin mogen gebruiken, maar dat alleen zij de kosten voor het onderhoud dragen.

Spaarpot wordt verplicht

Na verloop van jaren kunnen kosten zich opdringen. Om te vermijden dat eigenaars plots hoge bedragen moeten ophoesten, moet een reservefonds aangelegd worden. Die verplichte spaarpot is nieuw.

Elke eigenaar moet in het reservefonds jaarlijks 5 procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande jaar storten.

Toch is een opt-out mogelijk. Als vier vijfde van de mede-eigenaars geen reservefonds wil aanleggen, dan hoeft het niet.

Minder in de statuten, meer in het huishoudelijk reglement

De statuten bestaan verplicht uit een basisakte en het reglement van mede-eigendom. De basisakte geeft aan wat privé is en wat tot de gemeenschap behoort. In het reglement van mede-eigendom staan afspraken over de algemene vergadering, de syndicus, de commissaris en de raad van mede-eigendom. Er wordt ook bepaald hoe de kosten van de gemeenschappelijke delen verdeeld worden.

Wijzigingen in de statuten zijn omslachtig en kunnen alleen met tussenkomst van een notaris. Daarom zal meer geregeld kunnen worden in het huishoudelijk reglement, officieel het reglement van interne orde. De syndicus kan bepaalde zaken eenvoudig aanpassen via dit reglement

Verhuurder speelt informatie door aan zijn huurder

Het is voortaan de eigenaar die de huurder of andere gebruikers moet informeren over de beslissingen van de algemene vergadering.

Syndicus kan makkelijker achterstal invorderen

Bij wanbetaling kan de syndicus in de toekomst makkelijker optreden. Hij heeft niet langer het fiat van de algemene vergadering nodig om een dagvaarding te sturen of een incassobureau in te schakelen.

Vrederechter beslecht geschillen

De vrederechter blijft bevoegd om conflicten in bestaande gebouwen te beslechten. Ook bemiddeling behoort tot de mogelijkheden.

Bron: Netto, De Tijd

Terug naar het overzicht

Jaarlijks verlof

26 - 06 - 2018

Agence Van den Abeele is met jaarlijks verlof van 14 juli tot en met 29 juli 2018.

Nieuwe regels mede-eigendom moeten ruzies in appartement vermijden

22 - 06 - 2018

Eigenaars van een appartement bezitten niet alleen hun eigen ruimtes, maar ook een deeltje van de trappenhal, de lift en de tuin. Helaas verlopen de beslissingen over die gemeenschappelijke delen niet altijd vlekkeloos. Een hervorming van het appartementsrecht moet weldra soelaas brengen. De hervorming van de wet op de mede-eigendom treedt op 1 januari 2019 in werking. Welke veranderingen staan op stapel?