Huis kopen of huren? De pro’s en de contra’s op een rijtje

Het is een vraag waar veel (jonge) mensen mee worstelen. Welke van de twee kiest u het best? Vastgoed is nog altijd een interessante investering, maar u hebt er wel het nodige kapitaal voor nodig. En een lening bij de bank krijgen is tegenwoordig ook geen evidentie meer. Huren kan dan ook perfect dienen als een soort tussenoplossing.

De keuze om uw huis te huren of te kopen is een belangrijke beslissing die niet alleen uw levensstijl maar ook uw financiële gezondheid beïnvloedt.

In België neigen veel mensen naar het bezitten van een eigendom. Dit komt deels door de algemene “baksteen in de maag” filosofie. Het maakt deel uit van onze culturele mentaliteit en economie. Het is echter belangrijk om te onthouden dat het bezitten van een huis niet altijd beter is dan huren, en dat huren niet altijd zo eenvoudig is als het lijkt. Overweeg de voor- en nadelen van elk om erachter te komen of huren of bezitten het beste voor u is.

BELANGRIJKSTE LEERPUNTEN

• Huren biedt flexibiliteit, voorspelbare maandelijkse uitgaven en iemand anders die reparaties afhandelt en betaalt.
• Eigenwoningbezit brengt immateriële voordelen met zich mee. Ze omvatten een gevoel van stabiliteit, behoren tot een gemeenschap en trots op eigendom, samen met de tastbare voordelen van belastingaftrek en billijkheid.
• In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, betekent huren niet dat u elke maand "geld weggooit", en bezit niet altijd rijkdom opbouwt "op de lange termijn".

Huren

Huren betekent dat u elke keer dat uw huurovereenkomst eindigt, (relatief) kosteloos kunt verhuizen. Het betekent echter ook dat u plotseling moet verhuizen als uw huisbaas besluit het pand te verkopen, zelf te bewonen of zelf een einde stelt aan de overeenkomst. Minder dramatisch, ze kunnen de huur gewoon opdrijven tot meer dan u zich kunt veroorloven.

Geen weggegooid geld

De grootste mythe over huren is dat u elke maand "geld weggooit". Dit is niet waar. U heeft een plek nodig om te wonen, en dat kost altijd op de een of andere manier geld. Hoewel het waar is dat u geen eigen vermogen opbouwt met maandelijkse huurbetalingen, gaan niet alle kosten van eigenwoningbezit naar het opbouwen van eigen vermogen.

Voorspelbare kosten

Als u huurt, weet u precies hoeveel u elke maand aan huisvesting gaat besteden. Als u de eigenaar bent, betaalt u misschien niets meer dan uw hypotheek en normale rekeningen in één maand. Dan, de volgende maand, moet u misschien nog eens een grote som uitgeven aan bvb. een nieuw dak. Hoewel u als huurder tijdelijk last kunt hebben van een lekkend dak, is het onwaarschijnlijk dat u ooit zult moeten betalen om uw dak te vervangen wanneer u huurt. Uw maandelijkse, woning gerelateerde uitgaven, zoals de huurdersverzekering, zijn doorgaans voorspelbaarder en aanzienlijk goedkoper.

Als huurder kunt u aan de andere kant wel te maken met onvoorspelbare huurverhogingen elke keer dat uw huurovereenkomst moet worden verlengd na het verlopen hiervan of u verhuist.

Als u in een aantrekkelijk deel van de stad woont, kunnen huurstijgingen fors zijn. Als u daarentegen een hypotheek met een vaste rente krijgt, zullen uw maandelijkse huisbetalingen nooit onverwacht stijgen (afhankelijk van type van lening).

Vind u het leuk om uw avonden en weekenden te gebruiken zoals u wilt? Werkt u lange dagen of reist u vaak? Als dat zo is, dan is de tijdsbesteding die gepaard gaat met het eigenwoningbezit misschien meer dan u wilt aannemen. Er zijn altijd projecten rond een huis die uw tijd nodig heeft, van het vinden van een loodgieter tot het vervangen van een verroeste pijp en andere kleine werkjes.

Als u in een gemeenschap woont met een vereniging van mede-eigenaars, kan de VME wat huiseigenaarsklussen van uw bord afnemen. Dat kost dan op zijn beurt meestal een paar honderd euro per maand.

Als u huurt, zorgt uw verhuurder voor alle reparaties en onderhoud, al kan het natuurlijk niet steeds zo snel of zo goed gebeuren als u zou willen.

Kopen

Eigenwoningbezit brengt immateriële voordelen met zich mee, zoals een gevoel van stabiliteit, behoren tot een gemeenschap en trots op eigendom. Het is echter niet goed voor rusteloze of nomadische types. Onroerend goed is het oorspronkelijke illiquide bezit. U kunt misschien niet verkopen wanneer u wilt als de huizenmarkt daalt. Zelfs als het hoger is, zijn er aanzienlijke transactiekosten wanneer u verkoopt. Van gedachten veranderen over waar u wilt wonen, is veel duurder als u de eigenaar bent.

Hogere kosten

De totale kosten van eigenwoningbezit zijn meestal hoger dan de totale huurkosten. Dat geldt zelfs als de maandelijkse hypotheekbetaling vergelijkbaar is met (of lager is dan) de maandelijkse huur.

Hier zijn enkele kosten waaraan u als huiseigenaar geld zult uitgeven en die u als huurder niet hoeft te betalen:

• Eigendom belasting
• Reparaties en onderhoud
• Snoeien van bomen
• Verzekering voor huizenbezitters
• Hypotheekrente

Hypotheekrente

Misschien is de grootste wegwerpuitgave die hypotheekrente, die bijna al uw maandelijkse betalingen in de eerste jaren van een langlopende hypotheek kan uitmaken.

Neem dit typische scenario: u leent 25 jaar lang € 200.000 tegen 2%. Uw eerste maandelijkse betaling is € 850,00, waarvan € 330,00 uw rentebetaling is en € 520,00 de hoofdsom.
Het zal ongeveer 13 jaar duren voordat meer van uw maandelijkse betaling naar de hoofdsom gaat dan naar de rente. In totaal besteedt u al snel € 50.000,00 aan rente (hoewel u weliswaar mogelijk een deel daarvan terugverdient in belastingaftrek).

Waardeverlies en stijgingen

Hoewel eigenwoningbezit vaak wordt aangeprezen als een manier om rijkdom op te bouwen, kan uw huis waarde verliezen. De acceptabele buurt waarin u bent verhuisd, kan afnemen. Een grote werkgever kan het gebied verlaten, waardoor er een forse bevolkingskrimp en een woningoverschot ontstaat. Als alternatief zou er een piek in de woningbouw kunnen zijn in uw buurt, die ook de prijzen laag zou kunnen houden. Misschien koopt u morgen een huis voor € 200.000 en merkt u over 30 jaar dat het nog steeds € 200.000 waard is, wat betekent dat u in principe geld bent kwijtgeraakt na inflatie.

Omgekeerd kan natuurlijk ook, u koopt een woning aan € 200.000 waarna er plots een stijging in de waardering van de buurt is en de woning na 30 jaar plots €300.000 waard is.

Renovaties

Alhoewel u renovaties zelf dient te bekostigen kunnen sommige renovaties de waarde van het huis al snel doen stijgen, maar zelfs renovatieprojecten verhogen de waarde van uw huis niet vaak met meer dan wat u eraan uitgeeft. Volgens enkele studies krijgt u gemiddeld 66 % terug die u uitgeeft aan een huisverbeteringsproject.

De projecten die het meeste terugverdienen, zijn geen glamoureuze dingen waar U enthousiast over zult zijn maar eerder kleine energiebesparende maatregelen bijvoorbeeld (waarvan u vaak de investering toch al terugverdient).

Wat is nu het best?

Welke optie het beste voor u is kan niemand voor uzelf maken, dit gaat niet alleen om geld. Het gaat ook om comfort en uw visie op uw leven. Negeer mensen die u vertellen dat bezit altijd zinvoller is op de lange termijn of dat huren geld weggooit.
Negeer ook degenen die zeggen dat het logischer is om te kopen als uw maandelijkse hypotheekbetaling gelijk of lager zou zijn dan uw maandelijkse huurbetaling. De huizenmarkten en de levensomstandigheden zijn te gevarieerd om dergelijke algemene uitspraken te doen.

Veel mensen hebben ook de verkeerde indruk dat ze zouden moeten trouwen voordat ze een huis kopen en een bank hen een krediet kan aanbieden. De waarheid is dat uw vermogen om betalingen te doen de enige factor is die hypotheekverstrekkers zouden moeten overwegen.

Ondanks het risico, de extra kosten en de extra klusjes die gepaard gaan met het bezitten van een huis, verkiezen veel mensen dit toch het boven het huren, is dit omdat we als Belg een baksteen in de maag hebben, wie zal het zeggen...

Wel weten we dat het een meer permanente plek biedt om kinderen op te voeden. Het is ook vaak de enige manier om het soort woning te hebben of te creëren dat volledig in uw levensstijl ligt. Uiteindelijk is de beslissing om te huren of te bezitten niet alleen financieel. Het is ook emotioneel.